招商蛇口分拆资产上市 转型缓慢资本化运作提速

发布时间:2019-06-25 06:19

  在深圳拥有大量优质资产的“地主”招商局蛇口工业区控股股份有限公司、(001979.SZ,以下简称“

  6月13日有报道指出,招商局蛇口拟分拆,资产,计划今年底至明年初以房地产信托基金(REITs)形式赴港挂牌,集资不少于5亿美元(约39亿港元)。《中国经营报》记者就此事向相关负责人求证,对方表示公司一直都在研究持有型物业的多种资本途径,但目前还没有实质性方案。

  随着国家相关政策持续调控,行业正在从传统产销模式向金融深化模式转变,资产证券化(ABS)产品创新持续加速。

  公开资料、显示,截至2018年6月底,中国香港、新加坡资本市场上分别有5只、11只REITs共持有76处中,国内地物业,部分已发行的境外REITs资产收益表现良好,累计投资回报率高于香港恒生指数。

  为了应对融资渠道不足的问题,内地房企开启在海外市场发行投资性产品进行筹资的探索之路。此前,REITs产品以投资门槛低、分红比例高以及流动性强等优势吸引了国内投资者的目光。

  与香港资本市场有成熟的REITs产品发行机制不同,由于尚未推出严格意义上的REITs相关法律?法规,目前内地资本市场上仍未有公。募型REITs产品,已经在内地市场发行的产品均是类REITs产品,不能直接上市流通。

  香港REITs产品是以信托方式组成,主要是基于项目的集体投资计划,基金旨在向持有人提供来自房地产物业的租金收入回报,目前香港资本市场已发行11只REITs产品,其中有7只规模超过10亿美元,主要有领展房产基金

  作为首家在港上市的REITs,自2005年以来,逐渐成。长为亚洲规模最大、以全球零售物业为主的最大规模REITs,市值超过260亿美元,旗下物业涵盖零售设施、停车场和办公室,过去五年涨幅超过148%,2018年以来上涨超过39%,业绩表“现不俗。

  首次采用REITs形式赴港上市的;原因可能与其资产结构也有关联。财报数据显示,2016年至2018年,招商蛇口拥有的投资性物业总可出租面积从239.11万平方米增至311.74万平方米,业态包括公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中,心!等;报告期内,公司实!现出租收入24.92亿元,同比增加10%,总体出租率达83%;2018年末公司在深圳以及北京等地拥有酒店客房1684套,酒店收入7.5亿元。

  同策研究院首席分析师张宏伟向记者分析:“招商蛇口将运营类资产分拆上!市,首先要具备运营情况良好的条件,看过去至少。3年时间工业园、写字楼等资产的现金流和营业收入情况,招商蛇口做这种资产证券化的尝试,其实是把沉淀的资产‘盘活’,能够实现对持有型物业的退出,然后把更多的资金投入到新的项目,或者提升内部管理和配套等。”

  香港证监会在《房地产投资信托基金守则》(以下简称“《守则》”)中要求,REITs只能投资可产生定期租金收入的房地产项目,如购物中心、办公楼、酒店及服务式公寓等;禁止投资空置土地、从事或参与物”业开发活动;并要求税后90%收入以定期股息形式分派给持有人。

  从《守则》条款来看,香港REITs在资金运作上对资产结构、投资标的持有年限及负债比率要求比美国、日本以及新加坡等国家严格。比如在资产负债上,《守则》第七章第九款要求,香港房地产投资信托基金可以为投资进行借款,借款比例不得超过基金资产总值的45%,同时需要详尽披露限额和最高借款额。美国、日本,在此方面并没:有做出法律限制。

  目前招商蛇口的主要资产组合虽然名义上是工业园,但这些工业园实际上是以写字楼形式在招商运营。高力咨询服务部华南区董事陈厚桥向记者分析,从发行REITs的环境看,工业/物流地产信托基金主要集中在新加坡、日本;而相比之下,自2005年上市”以来,香港逐;渐成为商业地产REITs集中地。

  据了解,招商蛇口的持有型物业主要为酒店、写字楼以及商铺,其中写字楼主要分布在深圳市内,2018年财报显示,仅在深圳市内关联企业已经出租的写字楼就多达33幢,合计收入达13.81亿元。

  香港REITs产品在2014年前迎来发行高峰,其中有5只产品持有内地物业,但之后一度“遇冷”,再无内地房企成功赴港、发行。2014年后香港证监会逐渐放松对REITs的监管要求,目的是增加REITs灵活性,提出允许REITs投资发展中物业或从事物业发展活动,以及允许REITs投资金融工具等。

  在准备对持有型物业进行资本化运作的同时,招商蛇口于近期在地产行业的下游——物业公司也进行了资产腾挪。

  4月28日晚间,中航善达股份有限公司(000043.SZ,以下简称“”)发布《发行股份购买。资产、暨关联?交易预案》透露,发行股份购买招商局物业管理有限公司100%股权的发行价确定是7.9元/股,为定价基准日前60个、交易日股票均价的90%。

  中航善达的前身为中航地产,在上一轮央企整合中,中航集团开始陆续剥离房地产业务,中航地产的地产资产绝大部分出售给了保利发展,随后这一平台的战略聚焦于物业资“产管理业务。目前,A股物业上市公司仅有南都物业及中航善达两家,其中中航善达总市值最高,为66.96亿元,总市值为25.47亿元。

  天眼查、显示,中航善!达的第一大股东为中航国际,此前招商蛇口已筹划受让中航国际持有的中航善达22.35%股份,在资产交易之后,招商物业将成中航善达全资子公司,但中航善达实际控股权将归属于招商蛇口,招商物业也得以“借道上市”。

  2018年财报显示,期内中航善达物业营收约38亿元,占总营收约58%,同比增长31%,但其扣非后净利润却亏损1.5亿元,且该业务的净,利率只有约4.41%。因此,该公司急需通过快速扩张来提振盈利水平。

  至!2018年底,中航善达旗下中航物业管理项目523个,管理面积5307万平方米,中航九方管理商业项目数量15个,管理面积达127万平方米。同期,招商物业在管物业逾500个,服务面积超7500万平方米,该公司总资产16.98亿元,年营收。29.2亿元。

  克而瑞研究中心的分析报告指出,房企之所以热衷物业分拆上市,一方面是为了在融资环境收紧的情况下,谋求物管业务更好发展,实现业务规模扩张;另一方面也是为了升级原有业务、布局新业务,从而增加新的利润增长点。

  在频繁进行资本化运作的同时,招商蛇口的业绩表现却不尽如人意。根据2019年第一季度报告显示,招商蛇口一季度实现营业收入43.5亿元,同比下降53.71%;归属于上市;公司股东的净利润26.26亿元,同比减:少55.03%。

  招商,蛇口相”关负责人告诉记者,此次一季度收入下滑是受工程节点铺排影响,报告期内结转面积下降,导致营业收入同比下降。公司2019年竣工面积预计将达1000万平方米,但年度内分布不均衡,竣工以及结转量大多集中在下半年。

  值得注意的是,2017年开始,变卖公司成为招商蛇口投资收益的主要来源,关联公司频频闪现在转让资产的接盘方中。

  以2019年一季度为例,招商蛇口子公司深圳市乐艺置业有限公司、深圳市商启置业有限公司增资扩股转让51%股权扣税后产生净收益22.5亿元,为利润主要来源。

  2017年,招商蛇口分别以27.64亿元和20.59亿元向胜联投资有限公司(以下简称“胜联投资”)出售了高立企业有限公司和长诚企业有限公司,分别获得了13.86亿元和10.32亿元的投资收益;2018年招商蛇口完成出售上海招商局大厦、上海招“商局广场及北京招商局大厦3项资产,实现转让收益净额33.11亿元。

  尽管此前招商蛇口曾提出三大主营业务分别为园区开发行业、房地产行业及邮轮行业,并计划逐渐转型“城市及园区综合“开发与运营服务商”,但从资产运作的情况来看,地产行业仍占营收大头。2018年财报显示,招商。蛇口的;社区开发运营、园区开发运营以及邮轮产业建设运营业务营收分别为786.89亿元、90.18亿元、以及5.6亿元,分别:占比89.14%、10.22%。以及0.65%。

  中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林表示,相比地产开发来、说,园区营运无疑是一个赚慢钱、干活费;劲的业务模块。不过,受到房地:产调控政策影响,地产公司多元化经营已经成为必选项,招商蛇口也不例外,但最好还是基于地产向社区开发等方面延伸比较好。

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